Droit du bailleur à Monaco : droits et obligations du propriétaire

Louer un bien à Monaco obéit à des règles que l'on ne retrouve pas ailleurs. Le marché est divisé en deux secteurs, libre et protégé, dont dépendent la durée du bail, la liberté de fixer le loyer et les conditions pour récupérer le logement. Voici ce qu'un propriétaire doit savoir avant de louer.

Deux secteurs : libre et protégé

Dans le secteur libre, bailleur et locataire négocient librement les termes du bail. La durée varie en pratique de un à trois ans et le loyer est fixé par le propriétaire.

Le secteur protégé relève de deux lois : la loi n° 887 de 1970 et la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000, modifiée par la loi n° 1.291. Elles concernent surtout des logements anciens, la loi 1.235 visant certains locaux construits ou achevés avant le 1er septembre 1947. Les baux y sont de six ans, renouvelables de plein droit, les loyers encadrés et les motifs de reprise limités. Le régime applicable dépend de l'immeuble et de la date du bail : faites-le vérifier par un notaire ou un avocat avant de louer ou d'acheter.

Vos droits dans le secteur libre

Vous fixez la durée du bail, le loyer et sa clause de révision, généralement annuelle. Vous pouvez demander un dépôt de garantie, le plus souvent de trois mois de loyer charges comprises : il n'est pas obligatoire et il ne constitue pas une avance sur loyer. À la fin du bail, vous disposez en principe de deux mois pour le restituer, déduction faite des retenues justifiées.

À l'échéance, vous pouvez mettre fin au bail sans motif en respectant le préavis prévu au contrat, souvent de trois mois. Avec un préavis, vous pouvez aussi accéder au logement pour une inspection, une vente ou une relocation, et le contrat peut prévoir des pénalités si le locataire refuse.

Vos droits et leurs limites dans le secteur protégé

Le propriétaire ne peut reprendre le logement que dans des cas précis, notamment pour l'occuper lui-même ou y loger un proche (ascendants, descendants, conjoint, frères et sœurs ou leurs descendants), avec un préavis d'au moins six mois avant la fin du bail. Dans certains cas, il doit proposer au locataire un logement de remplacement à Monaco, dans un état comparable et à un loyer qui n'excède pas l'ancien.

Pour augmenter le loyer au renouvellement, le bailleur doit notifier sa proposition par écrit au moins six mois avant l'échéance. Si le locataire la refuse, le bailleur peut saisir la commission d'arbitrage des loyers d'habitation dans un délai de trois mois. Une déclaration de vacance du logement est également obligatoire : dans le mois sous la loi 1.235, dans les huit jours sous la loi 887.

En cas de vente d'un logement entrant dans le champ de la loi 1.235, un droit de préemption s'exerce d'abord au profit de l'État, puis du locataire. L'acheteur reprend le bail avec les droits du locataire en place : un achat ne met pas fin à une location protégée.

Vos obligations de bailleur

Le bail doit être écrit et enregistré auprès de l'administration fiscale, pour un droit de 1 % du loyer annuel charges comprises. Vous devez remettre un logement en bon état, assurer les réparations qui vous incombent et restituer le dépôt de garantie dans les délais. Enfin, la révision du loyer obéit à des règles : en cours de bail, elle n'intervient qu'une fois par an et uniquement si une clause d'indexation le prévoit. Une augmentation arbitraire n'est pas possible.

Confier la location à une agence

Une agence sélectionne les dossiers, rédige le bail et organise l'état des lieux. Ses honoraires de location suivent le barème de la Chambre Immobilière Monégasque : demandez leur montant exact et leur répartition avant de signer un mandat.

Notre accompagnement

Nous aidons les propriétaires à mettre leur bien en location : choix du régime, sélection du locataire, rédaction du bail en lien avec un notaire ou un avocat. Vous envisagez de louer votre bien à Monaco ? Échangeons en toute confidentialité sur votre projet.

Cet article présente les principes généraux et ne constitue pas un conseil juridique. Le régime applicable dépend du bien et du bail.